Le dessous-de-table est une pratique frauduleuse consistant à dissimuler une partie du prix réel d’une transaction en versant en plus du prix officiel un somme occulte. Explications.
Définition du dessous-de-table
En raison de son caractère frauduleux, le paiement d’un dessous-de-table est effectué en espèces et permet :
- au vendeur, de minorer le prix officiel d’une transaction afin de réduire le montant de la taxe sur la plus-value dégagée par la vente ;
- à l’acquéreur d’utiliser et de blanchir de l’argent dont l’origine est illégale ou légale mais qui n’a fait l’objet d’aucune déclaration fiscale. Il lui permet également d'éviter de payer des droits de mutation sur la partie du prix non déclarée.
Le dessous-de-table est présent dans de nombreux secteurs de la vie économique (contrats de fournitures, prestations de services, contrats de travail) sans qu’il soit véritablement possible de le quantifier en raison de son caractère occulte.
Le domaine des transactions immobilières est le plus emblématique de cette pratique, notamment en raison du formalisme juridique rigoureux qui entoure ce type de transaction et aussi afin de contourner ou d’atténuer le coût fiscal de l’opération.
A noter : lorsque l’administration fiscale s’aperçoit que dans le cadre d’une vente immobilière par un particulier, les parties se sont mis d’accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l’acte doit alors être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes 30 janvier 2020, n°18NT00678).
Dessous-de-table : sanctions
Avoir recours à un dessous-de-table expose vendeur et acquéreur à plusieurs sanctions.
Les sanctions civiles
Les sanctions civiles affectent la validité du contrat. L’article 1162 du Code civil dispose que « Le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties. » Une des conditions essentielle de la validité d’une transaction est le caractère réel, licite et sérieux du prix.
La première des sanctions envisageable est donc de voir la vente annulée en raison de caractère illicite de la pratique et de l’indétermination du prix qui en découle.
Exemple : au stade de la promesse de vente, les articles 1589-2 du Code civil et 1840 A du Code général des impôts sanctionnent de nullité la promesse de vente réalisée par le biais d’une dissimulation du prix. Ce risque pèse donc tant sur l’acquéreur, que sur le vendeur qui ne peuvent invoquer la force contraignante d’une promesse de vente régulièrement enregistrée.
Si la vente est réalisée, le vendeur s’expose au risque de devoir restituer le dessous de table sans pouvoir contester la validité du contrat.
En effet, la jurisprudence de la cour de cassation estime de manière constante que le vendeur ne peut tirer argument de l'illicéité du dessous de table pour s’opposer à sa restitution.
Les sanctions pénales
Le dessous-de-table, visant à minorer le prix réel d’un bien constitue un faux au sens de l’article au sens de l’article 441-1 du Code pénal, punissable de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
Ces peines peuvent être portées à 5 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende lorsque le faux est notamment réalisé :
- par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public agissant dans l'exercice de ses fonctions ;
- de manière habituelle.
Les sanctions fiscales
En matière immobilière, l’article 850 du Code général des impôts impose aux parties ce qui s’apparente à une déclaration sur l’honneur :
« Les parties affirment, sous les peines édictées par l'article 1837 du Code général des impôts que le présent acte (ou la présente déclaration) exprime l'intégralité du prix ou de la soulte convenue ».
L’article 1837 du Code général des impôts renvoie aux peines prévues en matière de faux à savoir 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
Ces dispositions qui visent expressément le dessous-de-table, mettent en garde les parties à une transaction immobilière qui s’exposent en outre à une procédure de redressement fiscale, l’administration pouvant en application de l’article 17 du Livre de procédure fiscale : « rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ».
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