Le juge des loyers commerciaux est le président du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) du lieu de situation. C'est lui qui tranche toutes les contestations relatives à la fixation du loyer en cours du bail. Le juge peut être saisi par les parties à un bail commercial afin qu'il fixe le montant du loyer suite à une demande de révision en cours de bail ou, en cas de désaccord, sur son montant lors d'un renouvellement.
Compétences du juge des loyers commerciaux
À défaut d’accord relatif à la fixation du loyer commercial à venir entre les parties, le recours au juge des loyers commerciaux s’impose.
Le juge des loyers commerciaux est le seul compétent pour fixer les loyers commerciaux (article R145-23 du Code de commerce).
Le tribunal judiciaire qui est saisi d'une autre question peut, accessoirement, fixer le loyer.
Exemple : un preneur assigne son bailleur en nullité d'un congé avec offre de renouvellement devant le tribunal. Si le tribunal juge le congé valable, il est alors compétent pour fixer le loyer de renouvellement.
Que ce soit dans le cadre d'un renouvellement ou d'une révision, la procédure est identique. La procédure est écrite et constituée par un échange de mémoires (articles L. 145-56 et R. 145-23 à R. 145-27 du Code de commerce).
Procédure dite sur mémoire
Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a imposé l’intervention d’un avocat dans le contentieux de la fixation des loyers commerciaux (modification des articles R. 145-26 et suivants du Code de commerce).
La partie qui intente une action en fixation de loyer doit adresser à l'autre partie, en courrier avec accusé de réception, un mémoire préalable avec toutes les pièces justificatives.
Le mémoire doit contenir des éléments stricts :
- identité complète des parties ;
- identification de l’immeuble loué ;
- copie du bail commercial ;
- copie du congé avec offre de renouvellement ;
- moyens juridiques développés par le demandeur, etc.
Le mémoire rédigé par le demandeur est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
À compter de cette notification, aucune partie ne peut saisir le juge des loyers pendant un mois.
Cette notification du mémoire a pour effet d’interrompre le délai de prescription qui est de 2 ans.
Le défendeur à l'action peut dès lors constituer un mémoire en réponse ou en réplique, dans les mêmes conditions de forme et de fond que le mémoire préalable en demande.
Assignation et saisine du juge des loyers commerciaux
L'assignation doit contenir, sous peine de nullité, plusieurs indications dont :
- les jour et heure de l'audience,
- le lieu où celle-ci se tiendra,
- la chambre à laquelle l'affaire est distribuée.
Elle doit aussi préciser qu'il peut être pris connaissance des pièces au greffe et que les pièces dont le défendeur entend faire état doivent être notifiées avant l'audience (article 789 du Code de procédure civile).
Le juge des loyers commerciaux est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe.
Audience
Les parties ou leurs conseils ne peuvent développer oralement que les moyens visés dans leur(s) mémoire(s).
Les parties peuvent comparaître en personne : l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.
Si une expertise judiciaire a lieu, un nouvel échange de mémoires s'effectue après dépôt du rapport d’expertise.
À noter : l’article L. 145–57 du Code de commerce précise que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien. En outre, le juge des loyers commerciaux peut, pendant la procédure, fixer un loyer provisoire.
Décision du juge des loyers commerciaux
Le juge rend sa décision en se fondant sur les mémoires échangés entre les deux parties.
Si le juge estime ne pas posséder suffisamment d’informations, il ordonnera une expertise judiciaire.
Le juge fixe le loyer selon la valeur locative. Il peut également décider que le loyer est de la valeur locative dans le cas où celle-ci est plus élevée que le loyer résultant de l'application de la clause d'indexation contenue dans le contrat de bail.