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Le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier, qui est elle-même une branche du droit privé. La copropriété est le lieu de nombreux et fréquents conflits, et le droit de la copropriété fait l'objet d'une jurisprudence abondante.
Aussi, il est souvent utile de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété, pour défendre les intérêts de la copropriété, d'un copropriétaire ou du syndic.
Domaine de compétence de l'avocat en droit de la copropriété
Le droit de la copropriété est issu de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967. Elle a été complétée à plusieurs reprises, notamment par la loi SRU du 13 décembre 2000 ou la loi ALUR du 24 mars 2014.
Le droit de la copropriété est un droit très technique, qui nécessite souvent les compétences d'un avocat spécialisé. Ces compétences s’exercent dans différents domaines.
Concernant le syndic de copropriété
L'avocat en droit de la copropriété veille à la bonne représentation du syndicat des copropriétaires par le syndic.
Il peut notamment être amené à contrôler le contrat de syndic (en décelant par exemple les éventuelles clauses abusives), la tenue de la comptabilité par le syndic, les éventuelles carences du syndic et la procédure de changement de syndic.
Concernant les assemblées générales
L'avocat en droit de la copropriété veille au respect des règles régissant notamment, la convocation à l'assemblée générale, la tenue de l'assemblée générale, la prise de décisions (majorités, abstentions, quorum, etc), la rédaction du procès-verbal et la contestation des décisions prises en assemblées générales.
Concernant les travaux et les charges
En matière de travaux, l'avocat peut avoir à intervenir concernant des travaux sur les parties communes (responsabilité décennale, malfaçon, etc), mais également concernant des travaux sur des parties privatives qui ont un impact sur les parties communes (annexion de parties communes par exemple).
En ce qui concerne les charges, l'avocat peut avoir en charge le contentieux des impayés, des actions en contestation de la répartition des charges, la mise en œuvre d'une modification de la répartition des charges, etc.
Concernant les troubles anormaux de voisinages
La violation du règlement de copropriété peut entraîner des troubles de voisinages (travaux interdits, bruits excessifs, activité non autorisée, etc).
L'avocat en droit de la copropriété peut être amené à faire appliquer le règlement de copropriété et les règles générales de bon voisinage (sur le fondement de l'article 544 du Code civil).
Rôle de l'avocat en droit de la copropriété
Dans le domaine de la copropriété, l'avocat peut assister ou défendre une grande variété de clients.
Il peut, par exemple, travailler pour un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires, un syndic, un syndicat de copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires), un conseil syndical, une personne étrangère à la copropriété, qui a subi un dommage dont la copropriété est la cause (locataire, voisin ou autre).
Comme tout avocat, l'avocat en droit de la copropriété peut conseiller et assister (un syndic bénévole, un conseil syndical, un copropriétaire ou autre), contrôler (le travail du syndic ou du conseil syndical par exemple) ou mener une action contentieuse en justice pour défendre les intérêts de son client.
Exemple : action en justice du syndicat des copropriétaires, action en justice visant à contester une assemblée générale, recouvrement de provisions sur le budget prévisionnel, action en référé, communication de pièces par le syndic sortant, etc.
Bon à savoir : par principe, en matière judiciaire, la représentation par avocat est obligatoire. Néanmoins, le recours à l'avocat est facultatif dans les cas prévus par la loi et le règlement (article 761 du Code de procédure civile, modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019) : en matière d'expulsion, si le litige porte sur une somme inférieure à 10 000 €, dans les matières relevant de la compétence des chambres de proximité fixées à l'annexe tableau IV-II du Code de l'organisation judiciaire, etc.